bolla · Guide
Come fare un preventivo edile, voce per voce
Misure in sviluppo, a misura o a corpo, quantità di riferimento, IVA al 10% con i beni significativi, variazioni e revisione prezzi, recesso del consumatore. Quello che un preventivo deve dire per reggere dal sopralluogo al collaudo.
Il sopralluogo: misurare come si contabilizzerà
Le quantità del preventivo vanno prese con lo stesso criterio con cui le misurerai a fine lavori. Sui tetti il
punto è lo sviluppo della falda: la pianta non basta, perché la superficie reale è la proiezione per
√(1 + p²), dove p è la pendenza.
| Pendenza | Superficie in sviluppo |
|---|---|
| 30% | +4,4%: 100 m² in pianta sono 104,4 m² di manto |
| 35% | +5,9% |
| 45% | +9,7% |
| 100% (45°) | +41,4% |
Se il prezzo che usi è di un prezzario, controlla nei suoi criteri di misurazione se la voce si misura in proiezione orizzontale o in sviluppo, e se i vuoti si detraggono e da che dimensione. Al sopralluogo rileva anche quello che decide le voci accessorie: l'accesso dei mezzi, dove poggia il ponteggio e per quanti metri, lo stato del supporto, il tipo di rifiuto che produrrai.
A misura o a corpo
È la scelta che decide chi si prende il rischio sulle quantità. A misura: il preventivo fissa i prezzi unitari, a fine lavori si contabilizzano le quantità eseguite. Il totale del preventivo è una stima, e va scritto che lo è. A corpo: il prezzo è fisso per l'opera descritta; se le quantità erano sottostimate, la differenza è tua. Si può anche mescolare: a corpo le parti certe, a misura quelle che si scoprono solo aprendo, come i sottofondi o i solai.
Le variazioni seguono il codice civile. Quelle che proponi tu non puoi farle senza autorizzazione del committente, e l'autorizzazione si prova per iscritto (art. 1659). Quelle necessarie per eseguire l'opera a regola d'arte, se le parti non si accordano, le stabilisce il giudice (art. 1660). Quelle che ordina il committente ti spettano pagate, e non puoi rifiutarle se non superano un sesto del prezzo complessivo (art. 1661). Per questo il preventivo deve dire che i lavori in più si fanno solo con accordo scritto su lavoro e prezzo.
Le voci
Una voce è una lavorazione con il suo perimetro: che cosa fai, con quale materiale e dimensione, che cosa è compreso e che cosa no. «Rifacimento tetto» è un titolo. «Rimozione del manto in coppi, compresi calo a terra, carico e trasporto a impianto di recupero; esclusi gli oneri di conferimento» è una voce.
L'unità deve essere coerente col prezzo: m² per i manti, ml per gronde e scossaline, cad per i pezzi, kg o t per ferri e rifiuti, m²·cm per massetti e sottofondi quando il prezzo è per centimetro di spessore. Se il prezzo è riferito a 100 kg, la quantità va in quintali. È l'errore che più spesso moltiplica un importo per dieci.
Le voci che mancano a fine lavori
| Voce | Come si prezza di solito |
|---|---|
| Ponteggio | A m² di facciata per il primo mese, più il nolo per ogni mese successivo; montaggio e smontaggio compresi o a parte |
| Conferimento rifiuti | A t o a 100 kg, distinto per tipo di rifiuto (codici EER del capitolo 17), oltre al trasporto |
| Trasporti e carico | A viaggio o a m³, se non compresi nelle rimozioni |
| Assistenze murarie | In percentuale sull'importo degli impianti, o a corpo |
| Protezioni e pulizia | A m² o a corpo: teli, protezione di pavimenti e serramenti, pulizia finale |
| Costi della sicurezza | Dal piano di sicurezza quando c'è un coordinatore; non soggetti a ribasso |
Quello che non fai tu va comunque scritto, tra le esclusioni: «ponteggio a cura del committente» chiude una discussione prima che cominci.
Il prezzo: costo, spese generali, utile
Un prezzo unitario si costruisce dal costo diretto (manodopera, materiali, noli) con spese generali e utile. Il prezzario Lombardia, per esempio, usa il 15% di spese generali e il 10% di utile, cioè costo × 1,265. Se parti da un prezzo di prezzario il tuo margine è già dentro; se parti dai tuoi costi, il ricarico lo metti tu. Il riferimento più affidabile restano i tuoi preventivi accettati: lì i costi sono i tuoi. La guida al prezzario 2026 ha le soglie di sconto oltre le quali si lavora sotto costo.
L'IVA
| Aliquota | Quando |
|---|---|
| 22% | Ordinaria: lavori su immobili non abitativi, nuove costruzioni non agevolate |
| 10% | Manutenzione ordinaria e straordinaria di edifici a prevalente destinazione abitativa privata (art. 7, c. 1, lett. b, L. 488/1999), con la regola dei beni significativi; interventi di recupero edilizio (Tabella A, parte III, DPR 633/1972) |
| 4% | Alcuni casi della Tabella A, parte II, come la costruzione della prima casa |
| Inversione contabile | Subappalto nel settore edile a un'altra impresa (art. 17, c. 6, lett. a, DPR 633/1972); servizi di pulizia, demolizione, installazione di impianti e completamento relativi a edifici (lett. a-ter) |
I beni significativi (infissi, caldaie, sanitari e rubinetteria da bagno, condizionatori, ascensori, videocitofoni, impianti di sicurezza) hanno il 10% solo fino al valore dell'intervento al netto del bene stesso; la parte che eccede va al 22%. Un esempio: intervento da € 10.000, di cui caldaia € 7.000. Il resto vale € 3.000, quindi la caldaia sta al 10% per € 3.000 e al 22% per € 4.000. IVA: € 600 + € 880 = € 1.480, non € 1.000. In fattura vanno indicati il valore complessivo dell'intervento e quello dei beni significativi.
Se quando scrivi il preventivo l'aliquota non è certa, scrivi «IVA esclusa» in chiaro: un totale che sembra comprensivo e non lo è costa più di un preventivo da rifare. Per il caso singolo, il commercialista.
Le condizioni
Pagamenti. Acconto all'accettazione, stati di avanzamento per i lavori lunghi, saldo a fine lavori, in percentuale e con la modalità. Per i lavori con detrazioni fiscali, il bonifico «parlante» lo fa il cliente: ricordarlo nel preventivo evita pagamenti da rifare.
Tempi. Inizio dall'accettazione e durata in giorni lavorativi, con le cause che li sospendono: maltempo, ritardi del committente, varianti.
Validità e prezzi. Una data di scadenza dell'offerta, di solito 30 o 60 giorni. Durante i lavori, la revisione per gli aumenti di materiali o manodopera spetta solo per la parte che supera un decimo del prezzo complessivo (art. 1664), e il contratto può regolarla diversamente: se i materiali sono instabili, scrivilo.
Garanzie. Per difformità e vizi il committente deve denunciarli entro 60 giorni dalla scoperta, e l'azione si prescrive in due anni dalla consegna (art. 1667). Per i gravi difetti di un edificio la responsabilità dura dieci anni dal compimento, con denuncia entro un anno dalla scoperta (art. 1669), e non si può escludere con una clausola. Per questo conviene che il preventivo dica quando e come avviene la consegna.
Il consumatore che firma fuori sede
Se il cliente è un consumatore e accetta fuori dai tuoi locali, per esempio a casa sua durante il sopralluogo, il contratto è negoziato fuori dei locali commerciali (D.Lgs. 206/2005). Ha 14 giorni per recedere senza motivo (art. 52); se non lo informi per iscritto, col modulo, il termine si allunga di dodici mesi (art. 53). Per cominciare prima dei 14 giorni serve una sua richiesta espressa, e se poi recede ti paga quanto hai già eseguito. Le eccezioni esistono, e per un contratto importante conviene il parere della tua associazione o di un legale.
Sicurezza
Ogni impresa esecutrice redige il suo POS (art. 89, c. 1, lett. h, D.Lgs. 81/2008), con i contenuti minimi dell'allegato XV. Con più imprese in cantiere, anche non contemporanee, il committente nomina il coordinatore per la progettazione e l'esecuzione (art. 90), e i costi della sicurezza del piano di sicurezza e coordinamento entrano nel preventivo come voce non soggetta a ribasso. Nei casi dell'art. 99 (più imprese, o oltre 200 uomini-giorno) serve la notifica preliminare.
Come lo fa bolla
Il numero del preventivo continua quello che usavi già, e due preventivi non prendono mai lo stesso numero. I conti tornano al centesimo: ogni riga è arrotondata come la stampi, l'IVA si calcola sull'imponibile, e il totale è sempre la somma delle righe che il cliente legge. L'aliquota la scegli tra 22%, 10%, 4% e inversione contabile, o lasci «IVA esclusa».
Le righe senza prezzo non diventano zero: il riepilogo dice quante sono e quali, e il totale si dichiara parziale. Il PDF esce col tuo marchio dalla tua casella; dopo il sì, dallo stesso preventivo nascono le rate, il contratto d'appalto e il POS.
Ultimo aggiornamento: 6 ottobre 2026. Questa guida dà indicazioni generali e non sostituisce il parere del tuo commercialista o di un legale.